“房贷利率下调啦！”国庆前夕，这一消息在无数家庭中传递。自9月24日中国人民银行宣布降低存量房贷利率以来，多家商业银行在10月25日集中完成了批量调整。
预计这一政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。随着月供压力的减轻，越来越多的人开始改变消费和理财计划，社会消费活力正悄然复苏。
01 政策落地，家庭账本重新计算“建行房贷利率下调啦！3.9%”“农行下调了，也是3.9%”“工行也是”……10月25日一早，李洋所在的小区业主群里热闹非凡，邻居们纷纷晒出利率调整后的短信通知。
展开剩余82%这次 存量房贷利率调整源于9月24日国新办新闻发布会上中国人民银行行长潘功胜的宣布。随后，9月29日央行发布正式公告，要求各商业银行在10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整。
对于普通家庭而言，最直接的感受就是月供减少了。以上海市民叶先生为例，他的房贷重定价周期为3个月，利率调整后预计其总利息支出将减少5.7万元。
对拥有100万元贷款、剩余期限25年的家庭来说，月供大约减少490元，一年可节省近5880元。这是一笔可观的“额外收入”，不少家庭已开始规划这笔钱的用途。
02 消费信心，月供减少激活市场在西部一个小城市，小王夫妇收到银行短信通知后算了一笔账：每月房贷减少200元，这笔钱正好可以给孩子买奶粉。对于月收入约5000元的这对夫妻来说，这200元意味着很多。
消费信心的提升在宏观数据上已有体现。根据文旅部数据，今年中秋国庆假期国内旅游出游人数按可比口径较2019年增长4.1%；实现国内旅游收入较2019年增长1.5%。
同时，社会消费品零售总额在8月份同比增长4.6%，比上月加快2.1个百分点。“这些数据表明，降低存量房贷利率对消费的拉动作用已经显现。”一位分析师表示。
在山东日照，张先生计划申请贷款装修新房。他发现，在LPR下降后，同样30万元、3年期的消费贷款，总利息能省下近3600元。“相当于省出一台冰箱的钱，”张先生表示，“这让我更愿意实施装修计划了。”
03 提前还贷，从热潮回归理性随着存量房贷利率调降，提前还贷的热潮正在退去。根据RMBS早偿率数据，以今年6月为界，这个数据先上后下，6月一度创下过去4年来的新高。
而随着存量房贷利率下调政策从酝酿到落地，居民提前还贷行为持续回落。
“房贷利率调降后，还贷压力减少了很多。尤其是近期股市也有所好转，手里留着一些资金看有没有更好的投资机会。”李洋告诉记者。这种心态在房贷族中颇具代表性。
银行人士也指出，提前还贷并非对所有贷款人都有利。“若等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，大部分利息已被支付，提前还贷已经没有意义。”
04 利率差异，重定价日成关键因素尽管批量调整已完成，但不同贷款人的利率水平仍存在差异，这主要由“重定价日”不同所致。
房贷重定价日一般分为两种情况：一种是每年的1月1日；另一种是贷款放款日对应的每年对月对日。由于不同的重定价日对应的LPR不同，因此虽然加点数都是下调30个基点，但本次调整后的利率可能存在差异。
例如，某借款人去年9月24日签订贷款合同，约定每年9月24日为重定价日。那么在今年10月25日批量调整时，其采用的LPR是7月22日调整后的3.85%，而非10月21日最新的3.6%。
因此，该借款人的房贷利率调整为“3.85%-30BP=3.55%”，而非“3.6%-30BP=3.3%”。
大部分贷款人的重新定价日是1月1日。若LPR在未来两个月保持稳定，到2025年1月1日，大多数贷款人将享受到3.3%的房贷利率。
05 经济效应，多方共赢的政策选择降低存量房贷利率是一项 多方共赢的政策举措。对借款人而言，利息负担直接减轻；对银行而言，虽然短期利息收入减少，但缓解了提前还贷压力，保护了优质资产。
对宏观经济而言，居民消费能力的提升将有助于扩大内需，释放消费和投资潜力。东方金诚首席宏观分析师王青认为，当下的存量房贷利率水平对房地产业、银行业发展以及居民消费都会产生重要影响。
“居民较大规模提前偿还房贷，会对银行利润形成影响，并且会向房地产市场传递信号，不利于扭转市场预期、推动楼市企稳回暖。”王青表示。
在更深层次上，这一政策有助于修复居民资产负债表，提升消费信心，为经济稳定增长提供支撑。
06 未来展望，房地产金融新政全景存量房贷利率调整只是房地产金融政策组合拳的一部分。潘功胜在9月24日的发布会上还宣布了其他四项重要政策。
全国层面不再区分首套房和二套房，统一最低首付比例为15%。这意味着二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%，大幅降低了改善型住房的购房门槛。
以上海市民杨女士为例，她在LPR下调后选购了一套130平方米的住房。“尽管总价略超出预算，但想到LPR下调可节约不少利息支出，我加大了贷款比例。”
此外，“金融16条”、经营性物业贷款等阶段性政策期限被延长至2026年12月31日；保障性住房再贷款政策中央行出资的比例由60%提高到100%；政府还在研究支持收购房企存量土地的政策。
这些政策共同构成了支持房地产市场平稳健康发展的完整体系，有望共同推动楼市企稳回暖。
随着存量房贷利率调整落地，越来越多的中国人正在重新规划家庭财务。孩子的新玩具、家庭旅行计划、投资理财调整——这些微小的变化正在无数家庭中发生。
银行人士表示，随着多数贷款人在2025年1月1日完成重定价，明年年初将迎来又一波消费小高潮。市场已经开始期待，这股由房贷降息带来的消费活力将持续为经济复苏注入动力。
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